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降杠杆成效明显 融信未来保持10%-12%增速

2020/3/25    关键字:投资,理财,51理财,网贷    来源:原创

  来源微信公众号:观点

  自2018年进入千亿阵营后,融信就开始走向了稳健,2019年15.9%的销售规模增速,也是历年来增长最缓慢的一年。

  观点地产网 房企2019年报季在3月下旬进入高峰。

  继万科、绿城、龙湖后,3月24日,福建房企融信中国披露了过去一年的业绩表现,并通过线上形式举行业绩发布会。

  董事局主席欧宗洪携执行董事兼总裁余丽娟、执行董事兼高级副总裁曾飞燕、执行董事兼首席财务官张立新出席现场。

  与周一发布业绩股价普跌的阴霾不同,恒生指数今早高开3.69%,内房股普涨,无论融信还是龙湖,在业绩发布后亦都迎来上涨,其中融信涨幅超过7个点。

  而从业绩表现来看,尽管规模增速放缓,但融信的盈利水平依旧保持较快增速。

  数据显示,融信2019年完成销售额1413亿元,按年增长15.9%,实现营收514.63亿元,同比增长49.75%;实现毛利润124.75亿元,较2018年同比提升54.68%;净利润58.94亿元,同比增长69.78%。

  剔除并购项目影响后,2019年融信的毛利率达28%,净利率11%,比上年度同比增加13.39%。

  此外,余丽娟于现场透露,截至2019年末,融信已售未节转规模约750亿,而该部分项目的毛利率水平大概是20-25%之间。

  财务方面,自2018年开始主动降杠杆,截至2019年末,融信的净负债率降至70%,较2018年同期下降35个百分点。

  利润增速达到预期,融信在派息上也更为大方,继2018年首次派息每股派发0.365港元后,2019年融信将派发每股0.6港元的末期股息。

  保持每年10%-12%增长

  事实上,自2018年进入千亿阵营后,融信就开始走向稳健,2019年15.9%的销售规模增速,也是历年来增长最缓慢的一年。

  据过往数据显示,2016年和2017年,融信连续两年销售同比增幅超过100%,2018年融信实现合约销售约1218.84亿元,按年增加约73.35%。

  而据管理层预测,基于复杂的市场环境,未来几年融信也将继续保持较为平缓的增速,“目前的土储在未来3年内还是可以做到每年可能在10%或者12%左右的增长。”

  销售增长放缓,融信在拿地上也不再像从前般大手大脚。

  年报显示,2019年内融信共计新增土地项目46个,新增土地储备约730万平方米,其中归属融信的权益土地面积为341.7万平方米,权益比为46.8%,权益代价约163亿元,地块收购的平均成本约为每平方米6648元。

  对此,欧宗洪解释称,“去年的地价偏高,因此就少拿点,另外融信现在拿地主要会看利润和IRR指标,不会刻意追求量。”

  这一点也体现在数据上,2019年融信新增46个项目的平均拿地溢价是9%,平均拿地成本为6648元/平方米。

  对于2020年的土地市场,欧宗洪则判断,一季度土地市场比较热,四五月份土地会整体降温。而在拿地预算上,融信依旧会按销售回款的30-50%去投资。

  截止2019年12月31日,融信在全国共计拥有200个项目,总土储约2700万平方米,权益土储面积是1332万平方米,其中约81%的土地位于一二线城市,土地储备的每平方米平均成本为6897元。

  从布局上来看,一二线城市是融信土储的主要构成。

  余丽娟介绍,2019年融信一二线销售占总销售的80%以上,保持70%以上的去化,同时回款率达到80%以上。在截至2019年底的土地储备中,一二线城市占81%,平均的土地成本6897元每方。

  具体分布上,2019年的合约销售额主要是在长三角和海西,这两个区域占到91%。

  除公开市场外,近来年一二级联动也成为融信拿地的重要的渠道一直。

  据余丽娟透露,目前融信一二级联动总建面有976万平方米,主要集中在郑州、太原,已经累计确权的有426万平方米,还有550万平方米剩余待确权。

  值得一提的是,受新冠疫情影响,2020年房地产行业面临更为复杂的开局,令不少投资者担心房企的开竣工和结算表现。

  “疫情影响主要在一季度会比较多,不过我们一季度指标原本就定的比较低,而3月份的时候已经有超过80%复工,相信可以在二三季度补平一季度的缺失。”余丽娟表示。

  对于接下来地产行业发展,余丽娟也保持谨慎乐观,“我们的布局主要还是集中在长三角,这一区域对疫情的控制也比较好,我判断二季度到三季度会比去年同期要更好,需求量是延后的,而不是消失掉了。”

  净负债保持在70%-90%

  尽管增速放缓,但也为融信在降杠杆上提供更多空间。

  数据显示,截止2019年12月31日,融信有息负债余额为632亿,与2018年基本持平,净负债率则从2018年的105%降至70%,这也是上市以来融信首次将负债率降至100%以内。

  其中,一年内到期的债务187亿元,同比下降25%,金及银行存款是343亿元,同比增长37%,现金短债比从2018年末的1.01倍增加至1.83倍。

  据观点地产新媒体了解,2019年内融信在融资上保持积极,包括提前赎回美元债和私人公司债。

  年报显示,2019年2月12日,融信一笔本金额3.9亿美元的旧票据被交换,代价为交付3.92亿美元的新票据及108.3万美元现金,随后该笔旧票据被注销,同时融信再发行总本金额为2.07亿美元的额外票据。

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